Báo cáo quý III/2026 của Avison Young vừa công bố cho thấy, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét về nguồn cung, giá bán và thanh khoản.
Sau thời gian tăng giá kéo dài, thị trường không còn ghi nhận xu hướng tăng đồng loạt mà bắt đầu sàng lọc mạnh những người mua có năng lực tài chính thực.
Sự khác biệt thể hiện rõ giữa khu vực trung tâm và vùng ven. Trong khi các dự án căn hộ có mức giá thấp hơn, dễ tiếp cận tại Dĩ An, Thuận An tiếp tục thu hút người mua ở thực, nhiều dự án cao cấp và hạng sang tại nội đô ghi nhận tốc độ bán hàng thận trọng hơn.
Vùng ven hút khách, căn hộ trung tâm bán chậm
Theo báo cáo, trong quý III vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại khu vực TP.HCM mở rộng đạt hơn 11.500 căn. Đáng chú ý, nguồn hàng mới đang có xu hướng dịch chuyển về phía Nam, Tây Bắc và Đông Bắc, những khu vực được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông.
Theo Avison Young, phân khúc căn hộ vừa túi tiền tại các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An tiếp tục nhận được sự quan tâm của người mua ở thực, duy trì tỷ lệ giao dịch thành công tương đối cao trong nhiều quý.
Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang tại khu vực nội đô có tốc độ bán hàng chậm hơn. Giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm khách hàng có sẵn nguồn tài chính, mua để tích sản dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn.
Nguồn cung mới theo năm. Nguồn: Avision Young
Báo cáo của Savills cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2026, TP.HCM có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, gồm 30 dự án căn hộ với tổng cộng 21.165 căn.
Đáng chú ý, khu vực Bình Dương cũ chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán, vượt xa khu vực nội thành cũ. Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở đang được cải thiện, nhưng chủ yếu tập trung tại những địa bàn còn quỹ đất phát triển thay vì khu vực lõi đô thị.
Sự dịch chuyển này diễn ra trong bối cảnh giá căn hộ tại trung tâm TP.HCM ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM cho rằng, nhu cầu nhà ở không biến mất, nhưng chi phí vay cao khiến người mua thận trọng hơn. Khoảng cách giữa giá bán và khả năng tài chính của người mua ngày càng lớn, đặc biệt với nhóm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.
Theo bà, những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi, giá bán dễ tiếp cận hơn sẽ trở thành lựa chọn thay thế cho người mua nhà tại trung tâm.
Giá căn hộ trung tâm lên tới 15.000 USD mỗi m2
Dù sức mua có dấu hiệu chững lại, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao.
Theo Avison Young, giá bán sơ cấp bình quân toàn thị trường TP.HCM đạt khoảng 3.850 USD mỗi m2, tương đương hơn 100 triệu đồng mỗi m2 nếu quy đổi theo tỷ giá khoảng 26.000 đồng/USD.
Tại khu vực lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm, giá căn hộ thuộc phân khúc siêu sang dao động 7.000-15.000 USD mỗi m2, tương đương khoảng 182-390 triệu đồng.
Trong khi đó, các dự án cao cấp tại khu Đông và khu Nam duy trì mức giá khoảng 3.800-5.500 USD mỗi m2.
Đáng chú ý, khu Tây TP.HCM cũng xuất hiện dự án hạng sang thiết lập mặt bằng giá 4.500-4.800 USD mỗi m2, tương đương khoảng 117-125 triệu đồng.
Giá căn hộ sơ cấp từ 2020 - quý III/2026. Nguồn:Avision Young
Theo Avison Young, quỹ đất ngày càng hạn chế cùng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và phát triển dự án tăng cao đang khiến giá căn hộ tại khu vực TP.HCM cũ khó giảm sâu.
Để bảo đảm hiệu quả đầu tư, nhiều chủ đầu tư lựa chọn phát triển sản phẩm ở phân khúc cao cấp thay vì nhà ở bình dân. Điều này khiến nguồn cung căn hộ vừa túi tiền tại khu vực nội thành ngày càng khan hiếm.
Trong khi đó, các khu vực vệ tinh có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.
Cụ thể, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ dao động 1.800-2.800 USD mỗi m2, tương đương khoảng 47-73 triệu đồng. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, mức giá phổ biến từ 1.900 đến 4.500 USD mỗi m2, tùy vị trí và phân khúc.
Chênh lệch giá giữa các khu vực đang tạo ra sự dịch chuyển trong lựa chọn của người mua. Thay vì cố gắng sở hữu căn hộ tại trung tâm, một bộ phận khách hàng chấp nhận di chuyển xa hơn để tìm kiếm sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.
Thanh khoản giảm, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Bên cạnh sự phân hóa về giá, thanh khoản căn hộ TP.HCM cũng chịu sức ép đáng kể trong quý III.
Theo Avison Young, tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường giảm xuống khoảng 28%. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh chi phí vốn cao và khả năng sinh lời từ bất động sản không còn hấp dẫn như giai đoạn trước.
Đặc biệt, lãi suất vay mua nhà thả nổi ở mức 12-15% mỗi năm đang tạo ra khoảng cách lớn so với tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ nội đô, hiện chỉ khoảng 3-4% mỗi năm.
Điều này khiến những nhà đầu tư sử dụng vốn vay khó cân đối dòng tiền nếu chỉ dựa vào thu nhập cho thuê để trả lãi ngân hàng.
Ảnh minh họa
Trên thị trường thứ cấp, sự phân hóa cũng diễn ra rõ rệt. Các dự án đã hoàn thiện pháp lý, được cấp sổ hồng vẫn duy trì thanh khoản tương đối ổn định. Ngược lại, một số căn hộ chưa hoàn thiện pháp lý hoặc đã hết thời gian ưu đãi lãi suất phải đối mặt với áp lực giảm giá khoảng 5-10%.
Theo Avison Young, người mua ngày càng ưu tiên các dự án có tiến độ thanh toán kéo dài nhằm hạn chế phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng.
Theo Avisiong Young, trong giai đoạn 2027-2030, thị trường TP.HCM dự kiến đón nhận thêm hơn 25.000 căn hộ, được triển khai qua nhiều đợt mở bán từ năm 2027.
Phần lớn nguồn cung này được kỳ vọng hoàn thành trong giai đoạn các công trình hạ tầng giao thông quan trọng đi vào khai thác, đặc biệt vào khoảng năm 2030.
Đơn vị này dự báo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD),dọc tuyến metro số 1 và các tuyến vành đai, sẽ trở thành động lực quan trọng của thị trường căn hộ trong những năm tới.
Minh Quân
