Theo báo cáo tài chính hợp nhất 6 tháng đầu năm 2026, tại cuối tháng 6, PVcomBank cho vay bất động sản hơn 78.614 tỷ đồng, tương đương gần một nửa trong tổng dư nợ hơn 162.401 tỷ đồng.
Đặt cạnh hơn 8.966 tỷ đồng cho vay xây dựng, quy mô tín dụng của ngân hàng rót vào thị trường bất động sản đã lên gần 87.581 tỷ đồng, chiếm khoảng 53,9% tổng cho vay khách hàng.
BCTC 6 tháng đầu năm 2026 - PVcombank
Nói cách khác, cứ 100 đồng PVcomBank đang cho khách hàng vay thì có gần 54 đồng nằm ở bất động sản.
Nhưng câu chuyện đáng chú ý hơn nằm ở tốc độ mà tỷ trọng này tăng lên.
Từ chưa tới 39% lên gần 54% dư nợ
Cuối năm 2024, PVcomBank mới có khoảng 35.291 tỷ đồng cho vay kinh doanh bất động sản. Đến giữa năm 2025, con số tăng lên hơn 47.120 tỷ đồng.
Sang cuối năm 2025, dư nợ tiếp tục tăng mạnh lên hơn 71.328 tỷ đồng, trước khi đạt 78.614 tỷ đồng tại cuối tháng 6/2026. Riêng trong khoảng 18 tháng, quy mô cho vay kinh doanh bất động sản đã tăng hơn gấp đôi, thêm khoảng 43.300 tỷ đồng.
Nếu tính cả xây dựng, tỷ trọng của hai ngành trong tổng dư nợ đã đi từ 38,7% cuối năm 2024 lên 44% giữa năm 2025, 52,8% cuối năm 2025 và 53,9% vào giữa năm nay.
BCTC PVcombank 2024, 2025, 2026
Đáng nói, động lực chính đến từ bất động sản. Cho vay xây dựng gần như không thay đổi nhiều trong cả giai đoạn, trong khi dư nợ kinh doanh địa ốc liên tục phình ra.
Nhìn từ cơ cấu tín dụng, có thể thấy PVcomBank đang dành ngày càng nhiều “room” cho lĩnh vực này.
Vậy PVcomBank đang tính toán gì?
Nếu chỉ nhìn vào con số, rất dễ hiểu đây là một cú đặt cược lớn vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Nhưng các tài liệu do chính PVcomBank công bố cho thấy câu chuyện có thể phức tạp hơn.
Ngân hàng vẫn đang trong quá trình thực hiện phương án cơ cấu lại gắn với xử lý nợ xấu. Trong báo cáo về kết quả triển khai phương án này, PVcomBank xác định một trong những nhiệm vụ trọng tâm là xử lý nợ xấu, nợ tiềm ẩn và tái cơ cấu danh mục tín dụng, đồng thời phát triển hoạt động kinh doanh mới trên cơ sở an toàn, hiệu quả và hỗ trợ việc xử lý, thu hồi nợ.
HĐQT PVcomBank cũng thừa nhận trong năm 2025, tiến độ của một số dự án tín dụng bị ảnh hưởng bởi môi trường kinh doanh, tác động tới dòng tiền và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngân hàng khi đó phải triển khai các giải pháp như cơ cấu lại thời hạn trả nợ, điều chỉnh lãi suất và hỗ trợ khách hàng tháo gỡ khó khăn.
Điều này gợi mở một cách nhìn khác: việc tiếp tục cấp vốn có thể vừa nhằm tìm kiếm tăng trưởng mới, vừa giúp một số khách hàng và dự án duy trì hoạt động, tạo dòng tiền và qua đó hỗ trợ quá trình thu hồi, xử lý các khoản tín dụng hiện hữu.
Đây là một suy luận từ chiến lược tái cơ cấu mà ngân hàng công bố, chứ PVcomBank chưa thuyết minh cụ thể rằng bao nhiêu trong hơn 78.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản phục vụ mục tiêu này.
Và bản thân ngân hàng cũng nhìn nhận rủi ro của việc tập trung quá lớn vào địa ốc. Báo cáo Ban Kiểm soát cho biết trong tuyên bố khẩu vị rủi ro năm 2025, PVcomBank yêu cầu kiểm soát chặt giới hạn cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, trong đó bất động sản được nêu trực tiếp.
Tức là PVcomBank đang đứng trước một bài toán khá đặc biệt: vừa cần tăng trưởng và tạo dòng tiền để phục vụ quá trình tái cơ cấu, vừa phải kiểm soát mức độ tập trung ngày càng lớn vào chính một lĩnh vực được đánh giá có rủi ro cao.
Nợ xấu giảm, nhưng nợ nhóm 5 tiếp tục phình ra
Ở phía chất lượng tài sản, tỷ lệ nợ xấu của PVcomBank lại có vẻ tích cực hơn.
BCTC 6 tháng đầu năm 2026 - PVcombank
Tổng nợ xấu nhóm 3-5 tại cuối tháng 6 đạt gần 4.598 tỷ đồng. Nhờ tổng dư nợ tăng nhanh hơn, tỷ lệ nợ xấu giảm từ khoảng 2,97% đầu năm xuống 2,83%.
Tuy nhiên, phần đáng chú ý nằm bên trong con số này.
Nợ dưới tiêu chuẩn và nợ nghi ngờ đều giảm, trong khi nợ có khả năng mất vốn – nợ nhóm 5 – tăng gần 20%, từ 3.219 tỷ lên hơn 3.855 tỷ đồng.
Nhóm nợ rủi ro nhất này hiện chiếm gần 84% tổng nợ xấu, so với khoảng 72% đầu năm.
Xa hơn, cuối năm 2024 nợ nhóm 5 mới khoảng 2.585 tỷ đồng; giữa năm 2025 lên gần 2.949 tỷ đồng. Như vậy, chỉ trong khoảng 18 tháng, nợ có khả năng mất vốn đã tăng gần 50%.
Dù vậy, báo cáo không tách chất lượng nợ theo ngành, nên chưa thể gắn trực tiếp phần nợ nhóm 5 tăng thêm với bất động sản.
Tín dụng tăng, nhưng tiền gửi khách hàng lại đi lùi
Bài toán còn nằm ở việc PVcomBank lấy nguồn vốn nào để nuôi tốc độ tăng tín dụng.
Trong sáu tháng đầu năm, cho vay khách hàng tăng hơn 10.700 tỷ đồng, trong khi tiền gửi khách hàng lại giảm nhẹ xuống khoảng 200.098 tỷ đồng.
Ngược lại, tiền gửi và vay các tổ chức tín dụng khác tăng gần 74%, lên hơn 25.138 tỷ đồng. Các khoản nợ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cũng tăng hơn gấp đôi, lên trên 10.050 tỷ đồng.
Như vậy, trong lúc danh mục cho vay tiếp tục mở rộng, PVcomBank đang sử dụng nhiều hơn các nguồn vốn ngoài tiền gửi khách hàng để cân đối nguồn vốn.
Lợi nhuận tăng, nhưng dự phòng giảm gần 86%
PVcomBank ghi nhận hơn 1.023 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế trong nửa đầu năm 2026, tăng khoảng 26% so với cùng kỳ. Thu nhập lãi thuần đạt khoảng 2.717 tỷ đồng, tăng 59%.
BCTC 6 tháng đầu năm 2026 - PVcombank
Nhưng phía sau mức tăng lợi nhuận là một diễn biến đáng chú ý.
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trước dự phòng chỉ đạt khoảng 1.205 tỷ đồng, giảm hơn 42%. Trong khi đó, chi phí dự phòng rủi ro tín dụng giảm từ gần 1.278 tỷ xuống chỉ còn khoảng 182 tỷ đồng, tương đương giảm gần 86%.
Nhờ vậy, lợi nhuận trước thuế vẫn đi lên dù phần lợi nhuận trước dự phòng suy giảm.
Câu hỏi đằng sau
Hơn 87.500 tỷ đồng nằm ở bất động sản vì thế không chỉ đơn giản là câu chuyện PVcomBank “rót tiền” vào một thị trường đang có tốc độ sinh lời cao.
Đằng sau đó còn là bài toán lớn hơn của một ngân hàng đang vừa tái cơ cấu danh mục, xử lý nợ cũ, tìm kiếm tăng trưởng mới và duy trì dòng tiền cho khách hàng, trong khi phải kiểm soát mức độ tập trung tín dụng ngày càng cao.
Đến cuối tháng 6, bất động sản và xây dựng đã chiếm gần 54% tổng dư nợ. Trong khi đó, nợ nhóm 5 vẫn tăng và nguồn vốn cũng đang dịch chuyển.
PVcomBank sẽ cân bằng bài toán này như thế nào khi hơn một nửa danh mục tín dụng đã gắn với địa ốc sẽ là điều đáng theo dõi trong những kỳ báo cáo tiếp theo.
PV
