Theo báo cáo thị trường tháng 5/2026 của DKRA Consulting, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh hiện có khoảng 109 dự án căn hộ đang mở bán với tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 8.500 căn. So với tháng trước, nguồn cung giảm 22%.

Đáng chú ý, lượng giao dịch toàn thị trường chỉ đạt khoảng 1.650 căn, giảm tới 55% so với tháng trước. Tỷ lệ hấp thụ vì thế chỉ còn khoảng 19%, phản ánh sức cầu đang suy yếu rõ rệt.

Nguồn: DKRA

Dù thanh khoản sụt giảm, mặt bằng giá căn hộ vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM dao động từ 38,5 triệu đồng đến hơn 520 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT),tùy vị trí và phân khúc. Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu không công bố tên dự án đang thiết lập mức giá vượt 520 triệu đồng/m2 này.

Mức giá trên tương đương khoảng 52 tỷ đồng cho một căn hộ diện tích 100m2, cho thấy phân khúc siêu sang đang tiếp tục xác lập những cột mốc mới bất chấp thanh khoản toàn thị trường suy giảm.

Trong khi đó, tại các địa phương vệ tinh, giá căn hộ mới mềm hơn đáng kể. Đồng Nai ghi nhận mặt bằng giá từ 36,5 - 65,8 triệu đồng/m2, còn Tây Ninh dao động từ 37,3 - 68,3 triệu đồng/m2.

Nguồn: DKRA

Nghịch lý giá tăng, giao dịch giảm

Một điểm đáng chú ý là nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng 5 chỉ đạt hơn 1.300 căn, giảm tới 66% so với tháng trước. Phần lớn nguồn hàng mới tập trung tại Đồng Nai và khu vực Long An cũ.

Ở góc độ phân khúc, căn hộ hạng B hiện chiếm khoảng 42,7% tổng nguồn cung sơ cấp và đang đóng vai trò chủ đạo trên thị trường. Tuy nhiên, nguồn hàng này chủ yếu nằm tại các đô thị vệ tinh và khu vực giáp ranh TP.HCM.

Các chuyên gia cho rằng việc giá bán tiếp tục neo cao dù thanh khoản giảm phản ánh thực tế rằng nhiều chủ đầu tư chưa chịu áp lực lớn về dòng tiền. Thay vì giảm giá trực tiếp, doanh nghiệp lựa chọn tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.

ảnh minh họa

Trước đó, Hãng tư vấn Cushman & Wakefield cũng công bố dữ liệu cho thấy, trong quý I/2026, toàn TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu Đông và chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Riêng nhóm căn hộ hạng sang chiếm tới khoảng 72% tổng nguồn cung mới trên thị trường.

Các dự án nổi bật được mở bán trong giai đoạn này gồm Masteri Cosmo Central, Masteri Park Place và Sunshine Sky City.

Không chỉ khan hiếm nguồn cung, thị trường còn ghi nhận sự sụt giảm mạnh về giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trong quý I chỉ tương đương khoảng 25% lượng hàng mở bán mới, giảm sâu so với cùng kỳ.

Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá nhà liên tục leo thang trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM trong quý I đạt gần 7.300 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và tăng tới 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức giá trung bình cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường sơ cấp thành phố.

Theo các đơn vị nghiên cứu, tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cùng sự trở lại của dòng vốn đầu tư đang tiếp tục đẩy giá căn hộ TP.HCM lên những mặt bằng mới.

Trong bối cảnh đó, khoảng cách giữa khả năng chi trả của người mua ở thực và giá bán căn hộ đang ngày càng nới rộng. Đây được xem là một trong những thách thức lớn nhất của thị trường nhà ở TP.HCM trong giai đoạn hiện nay.

Minh Quân