VIB cho vay bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với tín dụng chung

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) phát hành mới đây cho thấy một điểm đáng chú ý trong cơ cấu tín dụng: dư nợ kinh doanh bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu năm.

Tại ngày 30/6/2026, tổng cho vay khách hàng của VIB đạt hơn 397.083 tỷ đồng, tăng khoảng 4% so với mức 381.972 tỷ đồng cuối năm 2025.

BCTC Q2/2026 - VIB

Tuy nhiên, nếu tách riêng theo ngành nghề, hoạt động kinh doanh bất động sản lại tăng nhanh hơn rất nhiều. Dư nợ cho vay lĩnh vực này đạt hơn 33.299 tỷ đồng tại cuối quý II/2026, tăng mạnh so với mức 21.088 tỷ đồng cuối năm 2025.

BCTC Q2/2026 - VIB

Như vậy, chỉ sau 6 tháng, VIB đã rót thêm khoảng 12.211 tỷ đồng vào hoạt động kinh doanh bất động sản, tương đương mức tăng gần 58%. Tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ cũng tăng từ 5,52% lên 8,39%.

Điểm đáng nói là tổng tín dụng của ngân hàng không tăng quá nóng, nhưng riêng bất động sản lại tăng rất nhanh. Điều này cho thấy tăng trưởng tín dụng của VIB trong nửa đầu năm không trải đều ở mọi lĩnh vực, mà tập trung nổi bật hơn ở một số cấu phần, trong đó có bất động sản.

Xây dựng cũng tăng hơn 40%

Không chỉ kinh doanh bất động sản, dư nợ xây dựng tại VIB cũng tăng mạnh trong nửa đầu năm.

Tại cuối quý II/2026, dư nợ cho vay xây dựng đạt hơn 9.343 tỷ đồng, tăng so với mức 6.586 tỷ đồng cuối năm 2025. Mức tăng tương ứng khoảng 41,9% sau 6 tháng.

Nếu cộng cả hai nhóm kinh doanh bất động sản và xây dựng, tổng dư nợ liên quan đến địa ốc, xây lắp và triển khai công trình tại VIB đạt khoảng 42.642 tỷ đồng. Con số này tăng hơn 14.900 tỷ đồng so với cuối năm 2025, tương đương mức tăng khoảng 54%.

Tỷ trọng nhóm bất động sản và xây dựng trong tổng dư nợ cho vay khách hàng theo đó tăng từ khoảng 7,25% cuối năm 2025 lên khoảng 10,7% tại cuối quý II/2026.

Từ dưới 6.000 tỷ lên hơn 33.000 tỷ sau khoảng 18 tháng

Dữ liệu quý II càng đáng chú ý hơn nếu đặt trong xu hướng vài quý trước.

Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý IV/2025 của nhóm ngân hàng niêm yết, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của VIB đã tăng từ khoảng 5.696 tỷ đồng cuối năm 2024 lên 21.088 tỷ đồng cuối năm 2025, tương ứng mức tăng hơn 270%.

BCTC Q4/2025 - VIB

Đến cuối quý II/2026, con số này tiếp tục tăng lên hơn 33.299 tỷ đồng (tương đương gần 1,3 tỷ USD). Như vậy, chỉ trong khoảng 18 tháng, dư nợ kinh doanh bất động sản của VIB đã đi từ chưa tới 6.000 tỷ đồng lên tới gần 1,3 tỷ USD .

Dư nợ kinh doanh bất động sản của VIB qua 3 năm

Nợ xấu chưa bùng lên, nhưng nợ cần chú ý tăng

Về chất lượng tài sản, dù tăng mạnh cho vay bất động sản nhưng bức tranh của VIB không xấu đi rõ rệt nếu chỉ nhìn tỷ lệ nợ xấu chung.

Theo báo cáo tài chính, tỷ lệ nợ xấu theo tình trạng nợ khách hàng tại cuối quý II/2026 ở mức 2,10%, giảm nhẹ so với mức 2,16% cuối năm 2025. Tổng nợ xấu nhóm 3-5 trong cho vay khách hàng ở mức khoảng 11.617 tỷ đồng, tăng nhẹ so với mức 11.335 tỷ đồng cuối năm trước.

BCTC Q2/2026 - VIB

Trong cơ cấu nợ xấu, nợ nhóm 5, tức nợ có khả năng mất vốn, giảm từ 6.361 tỷ đồng xuống còn 5.742 tỷ đồng. Đây là điểm tích cực nếu nhìn riêng vào nhóm nợ rủi ro cao nhất.

Tuy nhiên, điểm cần theo dõi lại nằm ở nợ nhóm 2, tức nợ cần chú ý. Khoản mục này tăng từ 9.146 tỷ đồng cuối năm 2025 lên 10.184 tỷ đồng tại cuối quý II/2026, tương ứng tăng hơn 1.000 tỷ đồng sau 6 tháng.

Nợ nhóm 2 chưa phải nợ xấu, nhưng thường được xem là lớp rủi ro sớm trong danh mục tín dụng. Khi một ngân hàng tăng mạnh cho vay bất động sản và xây dựng, việc nợ cần chú ý tăng lên là chỉ báo cần được đặt cạnh tốc độ mở rộng tín dụng.

Nói cách khác, tỷ lệ nợ xấu của VIB chưa cho thấy tín hiệu xấu đi mạnh, nhưng nợ cần chú ý tăng là điểm không nên bỏ qua.

Chi phí dự phòng tăng hơn gấp đôi

Ở mảng kinh doanh, VIB ghi nhận lợi nhuận trước thuế 6 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 5.186 tỷ đồng, tăng nhẹ so với mức 5.016 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Thu nhập lãi thuần đạt hơn 8.406 tỷ đồng, tăng khoảng 9,1% so với cùng kỳ. Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ đạt hơn 3.064 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 779 tỷ đồng của 6 tháng đầu năm 2025.

Tuy nhiên, lợi nhuận trước thuế chỉ tăng khoảng 3,4%, thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng của một số nguồn thu chính. Nguyên nhân đáng chú ý nằm ở chi phí dự phòng rủi ro tín dụng.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, chi phí dự phòng rủi ro tín dụng của VIB đạt khoảng 2.486 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 1.057 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Như vậy, chi phí dự phòng đã tăng hơn gấp đôi.

Đây là điểm quan trọng khi đánh giá chất lượng tăng trưởng. VIB vẫn duy trì lợi nhuận dương và có nguồn thu dịch vụ cải thiện mạnh, nhưng chi phí rủi ro tín dụng đang tạo áp lực rõ rệt lên kết quả kinh doanh.

Việc dự phòng tăng mạnh cũng cho thấy ngân hàng đang phải dành nhiều nguồn lực hơn để xử lý hoặc phòng ngừa rủi ro tín dụng. Trong bối cảnh dư nợ bất động sản và xây dựng tăng nhanh, chi phí dự phòng là biến số cần theo dõi trong các quý tiếp theo.

Dòng tiền kinh doanh cải thiện, nhưng cho vay vẫn hút vốn lớn

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ của VIB cho thấy dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 6 tháng đầu năm 2026 dương khoảng 642 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với mức âm hơn 10.539 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.

Đây là điểm tích cực nếu nhìn vào thanh khoản hoạt động. Tuy nhiên, bên trong dòng tiền kinh doanh, hoạt động cho vay vẫn là khoản hút tiền lớn.

Cụ thể, khoản tăng các khoản cho vay khách hàng làm dòng tiền ra hơn 15.110 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Ở chiều ngược lại, tiền gửi của khách hàng tăng hơn 22.873 tỷ đồng, góp phần bù đắp cho nhu cầu vốn tăng lên từ hoạt động tín dụng.

Điều này cho thấy dòng tiền hoạt động của VIB đã cải thiện so với cùng kỳ, nhưng tăng trưởng cho vay vẫn cần được theo dõi sát, nhất là khi tín dụng bất động sản và xây dựng thường có thời hạn dài hơn, phụ thuộc nhiều vào chu kỳ thị trường và khả năng trả nợ của khách hàng.

Bất động sản vẫn là tài sản bảo đảm lớn nhất

Một điểm khác cũng đáng chú ý là tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại VIB vẫn ở quy mô rất lớn.

Tại ngày 30/6/2026, tổng giá trị tài sản, giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu từ khách hàng đạt hơn 756.496 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản là nhóm lớn nhất, đạt hơn 427.318 tỷ đồng.

BCTC Q2/2026 - VIB

Con số này giảm nhẹ so với mức 428.015 tỷ đồng cuối năm 2025, nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản bảo đảm của khách hàng.

Cần lưu ý, tài sản bảo đảm bằng bất động sản không đồng nghĩa toàn bộ khoản vay là cho vay bất động sản. Một khoản vay sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng vẫn có thể được bảo đảm bằng nhà đất. Tuy nhiên, con số này cho thấy mức độ phụ thuộc vào tài sản địa ốc trong bảo đảm tín dụng tại VIB vẫn rất lớn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chưa đồng đều, chất lượng tài sản bảo đảm và khả năng thanh khoản của tài sản bảo đảm cũng là yếu tố cần được theo dõi cùng với dư nợ cho vay.

Nguyen Khanh