Trong báo cáo dự báo kết quả kinh doanh quý III và cả năm 2026, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đánh giá ngành bất động sản nhà ở vẫn đối mặt với không ít thách thức. Lãi suất cao đang tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận vốn của người mua, qua đó ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.
Theo VCBS, giá bán bất động sản trong thời gian tới nhiều khả năng đi ngang hoặc giảm nhẹ. Mức điều chỉnh được dự báo rõ hơn tại các khu vực cận trung tâm và phân khúc nhà trong ngõ.
Dù vậy, diễn biến giữa các doanh nghiệp không đồng nhất. VCBS cho rằng quá trình phục hồi của thị trường tiếp tục phân hóa, tập trung ở những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, năng lực triển khai dự án tốt và còn dư địa duy trì chính sách hỗ trợ lãi suất cho khách hàng.
Vinhomes vẫn là điểm sáng về doanh thu
Trong nhóm doanh nghiệp được VCBS theo dõi, Vinhomes được dự báo có mức tăng trưởng nổi bật trong quý III.
VCBS ước tính doanh thu quý III của Vinhomes đạt khoảng 59.330 tỷ đồng, tăng 261% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 15.230 tỷ đồng, tăng 243%.
Động lực chính đến từ hoạt động bàn giao tại Vinhomes Ocean Park 2, Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise trong nửa cuối năm. Các dự án mới như Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay được kỳ vọng tạo thêm nguồn doanh thu trong các năm 2027-2028.
VCBS cũng đánh giá các dự án hạ tầng BT do Vingroup triển khai có thể đem lại quỹ đất đối ứng cho Vinhomes, trong khi hệ sinh thái của tập đoàn tiếp tục là một lợi thế của doanh nghiệp.
Ở nhóm doanh nghiệp khác, triển vọng được dự báo thận trọng hơn.
Nam Long được dự báo doanh thu quý III khoảng 1.650 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế tăng 33%, lên 312 tỷ đồng. Doanh số bán hàng được nhận định chậm lại nhưng vẫn tương đối khả quan so với mặt bằng chung, trong đó các dự án tại khu vực vùng ven TP HCM đóng vai trò quan trọng.
Với Phát Đạt, doanh thu quý III được dự báo giảm 37%, xuống 320 tỷ đồng, song lợi nhuận sau thuế có thể đạt 122 tỷ đồng, tăng 42%. Dòng tiền được kỳ vọng cải thiện nhờ chuyển nhượng dự án Thuận An giai đoạn 1 trong năm nay.
Trong khi đó, Đất Xanh được dự báo doanh thu quý III đạt 1.056 tỷ đồng, gần như đi ngang, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 40%, còn 99 tỷ đồng. VCBS cho rằng kết quả bán hàng tại The Prive tích cực so với mặt bằng chung nhưng tiến độ tiêu thụ chậm hơn kỳ vọng, trong khi doanh thu môi giới chịu ảnh hưởng khi thanh khoản thị trường chững lại.
Bất động sản khu công nghiệp vẫn có dư địa từ FDI
Khác với bất động sản nhà ở, nhóm khu công nghiệp tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI),dù tốc độ hấp thụ đất có thể chịu ảnh hưởng bởi sự thay đổi cơ cấu dòng vốn.
VCBS nhận định FDI tiếp tục tăng trưởng nhưng cơ cấu vốn đang dịch chuyển sang những ngành có suất đầu tư cao và ít thâm dụng đất. Điều này có thể hạn chế tốc độ tăng diện tích đất khu công nghiệp được hấp thụ.
Các khu công nghiệp phía Bắc đã thu hút nhiều tập đoàn công nghệ lớn được đánh giá có lợi thế trong việc tiếp tục đón dòng vốn FDI mới và doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng.
Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của từng doanh nghiệp vẫn có sự phân hóa.
Kinh Bắc (KBC) được VCBS dự báo doanh thu quý III đạt 1.131 tỷ đồng, giảm 16% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng nhẹ 2%, lên 318 tỷ đồng. Doanh nghiệp chịu áp lực bởi tiến độ bàn giao khu công nghiệp chậm hơn dự kiến và thời điểm bàn giao khu đô thị Tràng Cát được lùi sang giai đoạn 2027-2028.
Ở chiều ngược lại, Sonadezi (SIP) được dự báo doanh thu quý III đạt 2.575 tỷ đồng, tăng 15%, lợi nhuận sau thuế tăng 17%, lên 448 tỷ đồng. Các mảng kinh doanh phụ trợ cùng doanh thu tài chính được kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào kết quả kinh doanh.
Becamex (BCM) cũng được dự báo doanh thu quý III tăng 68%, lên 1.396 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng 26%, đạt 534 tỷ đồng. Tuy nhiên, VCBS lưu ý hoạt động chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp vẫn chịu ảnh hưởng khi thị trường chưa thực sự thuận lợi.
Nhìn chung, bức tranh bất động sản quý III cho thấy thị trường chưa bước vào giai đoạn phục hồi đồng đều. Lãi suất và sức mua tiếp tục là hai biến số quan trọng đối với nhà ở, trong khi khu công nghiệp có thêm điểm tựa từ FDI.
VCBS cho rằng định giá cổ phiếu bất động sản nhìn chung đã được chiết khấu về mặt bằng tương đối thấp, nhưng khả năng phục hồi vẫn phụ thuộc lớn vào quỹ đất, tiến độ pháp lý, năng lực triển khai và dòng tiền của từng doanh nghiệp.
Tuấn Minh
