Phân khúc biệt thự, nhà phố tại khu vực phía Nam tiếp tục đối mặt với bài toán thanh khoản khi lượng sản phẩm chào bán lớn nhưng sức hấp thụ vẫn ở mức rất thấp.
Theo dữ liệu thị trường do DKRA Group mới công bố, trong tháng 5, khu vực phía Nam có 89 dự án biệt thự, nhà phố đang mở bán với tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 7.853 căn. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt 276 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 4%.
So với tháng trước, cả nguồn cung và lượng tiêu thụ đều giảm. Trong đó, nguồn cung giảm 2%, còn lượng giao dịch giảm 7%, cho thấy tâm lý thận trọng của người mua vẫn chưa có nhiều thay đổi.
Nguồn: DKRA Group
Nguồn cung lớn nhưng chủ yếu là hàng tồn
Điểm đáng chú ý là khoảng 98% nguồn cung trên thị trường hiện nay đến từ các dự án đã mở bán từ trước. Nguồn cung mới chỉ chiếm khoảng 2% tổng nguồn cung sơ cấp và giảm tới 81% so với cuối năm 2025.
Diễn biến này cho thấy nhiều chủ đầu tư vẫn đang ưu tiên xử lý lượng hàng tồn kho thay vì mạnh tay triển khai các đợt mở bán mới. Trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự cải thiện, chiến lược giữ hàng, giãn tiến độ triển khai hoặc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.
Thị trường vì vậy vẫn trong trạng thái "nhiều hàng nhưng ít người mua", đặc biệt ở nhóm sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự và nhà phố.
Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung, TP.HCM dẫn đầu về giá
Xét theo khu vực, nguồn cung sơ cấp đang phân bổ khá đồng đều giữa Đồng Nai, TP.HCM và Tây Ninh.
Trong đó, Đồng Nai chiếm 33,8% tổng nguồn cung, TP.HCM chiếm 33,2% và Tây Ninh chiếm khoảng 33%.
Tuy nhiên, sự khác biệt lớn lại nằm ở mặt bằng giá bán. TP.HCM tiếp tục là thị trường đắt đỏ nhất khi giá bán sơ cấp dao động từ 2,3 tỷ đồng đến 700 tỷ đồng/căn. Tại Đồng Nai, giá bán ghi nhận trong khoảng 3,3-228,5 tỷ đồng/căn, trong khi Tây Ninh có biên độ từ 2,6-81,4 tỷ đồng/căn.
Nguồn: DKRA Group
Khoảng cách giá rất lớn giữa các địa phương phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường, không chỉ về vị trí mà còn về định vị sản phẩm và nhóm khách hàng mục tiêu.
Nhà thấp tầng TP.HCM ngày càng xa tầm với
Trước đó, Savills Việt Nam công bố báo cáo quý I/2026 cho thấy, tình trạng khan hiếm quỹ đất đang đẩy mặt bằng giá biệt thự, nhà liền kề tại TP.HCM lên mức rất cao.
Giá sơ cấp trung bình của phân khúc này hiện vào khoảng 200 triệu đồng/m2. Hầu hết sản phẩm trên thị trường đều thuộc nhóm tài sản có giá từ 20-50 tỷ đồng/căn, khiến lượng khách hàng đủ khả năng tiếp cận ngày càng thu hẹp.
Trong quý I/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 2.900 căn biệt thự, nhà liền kề được đưa ra thị trường nhưng chỉ có khoảng 300 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 11%.
Các giao dịch hiện tập trung chủ yếu tại Cần Giờ và khu Đông TP.HCM - những khu vực vẫn còn quỹ đất lớn và đang được hưởng lợi từ các kế hoạch đầu tư hạ tầng quy mô lớn.
Ảnh minh họa
Đáng chú ý, không chỉ riêng TP.HCM, thị trường biệt thự và nhà liền kề đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển mạnh ra các khu vực ngoại thành và vùng ven, nơi còn quỹ đất lớn và chi phí phát triển dự án thấp hơn.
Theo Savills, khoảng 11.500 căn biệt thự, nhà liền kề dự kiến sẽ được tung ra thị trường trong thời gian tới. Trong đó, khu vực ngoại thành chiếm tới 65% nguồn cung tương lai, với hai điểm nóng là Cần Giờ và Củ Chi.
Khu Đông TP.HCM cũng sẽ đóng góp khoảng 23% nguồn cung mới nhờ lợi thế quỹ đất cùng tiến trình tháo gỡ pháp lý tại nhiều dự án.
Giới chuyên gia nhận định việc dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven là xu hướng khó đảo ngược trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, để các dự án quy mô lớn tại khu vực này đạt thanh khoản tốt, yếu tố quyết định vẫn là tiến độ đầu tư hạ tầng, khả năng kết nối với trung tâm và mức độ hình thành cộng đồng dân cư thực tế.
Trong ngắn hạn, thị trường biệt thự, nhà phố phía Nam nhiều khả năng vẫn duy trì trạng thái thanh khoản thấp, giá bán neo cao và tiếp tục phân hóa mạnh giữa các khu vực cũng như các nhóm sản phẩm.
Minh Quân