Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng lần lượt tăng 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm, thuộc nhóm thị trường có mức độ khó tiếp cận nhà ở cao trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Giấc mơ “an cư lạc nghiệp” từng được xem là cột mốc gần như mặc định trong hành trình trưởng thành của nhiều thế hệ người Việt. Tuy nhiên, với nhóm Millennials và Gen Z hiện nay, quyết định mua nhà đang trở nên phức tạp hơn bao giờ hết khi giá bất động sản tăng nhanh, chi phí sinh hoạt leo thang và tư duy sống của thế hệ mới thay đổi mạnh mẽ.
Thị trường nhà ở vì thế đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét trong cách tiếp cận của người trẻ: một nhóm tiếp tục chờ đợi cơ hội, một nhóm chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm để sở hữu nhà, trong khi nhóm còn lại xem thuê dài hạn là chiến lược sống chủ động.
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, giấc mơ sở hữu ngày càng xa
Áp lực lớn nhất với người trẻ đến từ khoảng cách ngày càng nới rộng giữa giá nhà và khả năng tích lũy.
Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng lần lượt tăng 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm, thuộc nhóm thị trường có mức độ khó tiếp cận nhà ở cao trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, dao động quanh 3.900-3.950 USD mỗi m2 tại Hà Nội và TP HCM trong đầu quý II.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền - đặc biệt phân khúc dưới 1.500 USD mỗi m2 - ngày càng khan hiếm. Phần lớn dự án mở bán mới đều tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đẩy không ít người trẻ vào thế khó: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể với tới nhà thương mại nội đô.
Không chỉ vậy, chi phí sinh hoạt tại đô thị tăng nhanh cũng khiến khả năng tích lũy bị bào mòn đáng kể. Khi tiền thuê nhà, điện nước và chi tiêu thiết yếu ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập, việc dành dụm cho khoản trả trước mua nhà trở thành bài toán nan giải.
Song song, tư duy tiêu dùng của thế hệ trẻ cũng thay đổi. Nhiều người ưu tiên đầu tư cho kỹ năng, trải nghiệm sống, tích lũy tài chính linh hoạt thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn.
Ba chân dung người trẻ trên hành trình tìm chốn an cư
Theo Hãng tư vấn và nghiên cứu về thị trường bất động sản toàn cầu Avision Young, dưới tác động của mặt bằng giá và thay đổi trong lối sống, thị trường đang hình thành ba nhóm hành vi rõ rệt.
Nhóm thứ nhất: Chờ cơ hội
Đây là nhóm vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng lựa chọn trì hoãn để giảm thiểu rủi ro tài chính.
Họ theo dõi sát diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung mới, đồng thời ưu tiên tích lũy thêm để có khoản vốn đối ứng lớn hơn trước khi vay. Nhiều người đặt mục tiêu chuẩn bị ít nhất 30% giá trị căn hộ nhằm giảm áp lực trả nợ dài hạn.
Tâm lý này ngày càng phổ biến khi lãi vay mua nhà năm 2026 được dự báo cao hơn 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Nhóm thứ hai: Chấp nhận đi xa để sở hữu
Khác với nhóm chờ đợi, nhóm này tin rằng càng trì hoãn, cơ hội mua nhà càng thu hẹp.
Họ chấp nhận dịch chuyển về các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20 km để tìm kiếm sản phẩm có giá hợp lý hơn, thường dưới 5 tỷ đồng.
Nhóm khách hàng này đang trở thành lực cầu quan trọng tại các khu vực giáp ranh đô thị lớn, góp phần hấp thụ nguồn cung căn hộ tầm trung.
Dù vậy, lựa chọn này đi kèm áp lực tài chính đáng kể. Không ít người phải vay tới 70% giá trị căn hộ hoặc nhận hỗ trợ từ gia đình, đồng nghĩa với nghĩa vụ trả nợ kéo dài hàng chục năm trong giai đoạn thu nhập còn chưa ổn định.
Nhóm thứ ba: Thuê dài hạn như một chiến lược sống
Ngày càng nhiều người trẻ xem việc không mua nhà không phải thất bại, mà là một quyết định tài chính có tính toán.
Họ ưu tiên sự linh hoạt, khả năng di chuyển theo công việc và kiểm soát tốt hơn tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập.
Xu hướng này phản ánh rõ qua dữ liệu thị trường khi lượng tìm kiếm thuê nhà tăng mạnh, trong đó phần lớn đến từ nhóm tuổi 25-34.
Đáng chú ý, không phải ai thuê nhà cũng vì thiếu khả năng tài chính. Một bộ phận lựa chọn hình thức này để dành nguồn lực cho các khoản đầu tư có tính thanh khoản cao hơn.
Sự dịch chuyển của người trẻ đang tái định hình thị trường
Theo Avision Young, những thay đổi trong quyết định mua nhà của thế hệ trẻ không chỉ là câu chuyện cá nhân, mà đang tạo ra tác động cấu trúc lên thị trường bất động sản.
Trước hết, lực cầu đầu cơ có xu hướng suy giảm khi mặt bằng giá ngày càng tách xa khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong khi đó, nhu cầu ở thực ngày càng đòi hỏi sản phẩm phù hợp hơn về giá và vị trí.
Điều này mở ra dư địa lớn cho phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh - nơi có quỹ đất tốt hơn và khả năng phát triển hạ tầng đồng bộ.
Song song, thị trường nhà cho thuê cũng đứng trước cơ hội phát triển theo hướng chuyên nghiệp hơn. Các mô hình căn hộ cho thuê dài hạn, vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất có thể trở thành lời giải cho nhu cầu an cư linh hoạt của thế hệ trẻ.
Do đó, để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, giới chuyên gia cho rằng trọng tâm không nên chỉ nằm ở kiểm soát tín dụng mà cần tái cấu trúc nguồn cung.
Việc định nghĩa rõ phân khúc “nhà ở vừa túi tiền”, thiết kế cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển loại hình này, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường cho thuê sẽ là những bước đi cần thiết.
Bên cạnh đó, mô hình thuê mua nhà thương mại cũng được xem là giải pháp đáng cân nhắc để giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực.
“Dù hành vi mua nhà đang thay đổi, nhu cầu sở hữu chỗ ở tại Việt Nam vẫn rất lớn nhờ cơ cấu dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao. Điều khác biệt nằm ở chỗ: người trẻ hôm nay thực tế hơn, tính toán kỹ hơn và sẵn sàng chọn những con đường khác nhau để đạt tới mục tiêu an cư.
Với thị trường, đây vừa là thách thức, vừa là lời nhắc rằng sản phẩm phù hợp, giá bán hợp lý và hạ tầng kết nối tốt mới là chìa khóa cạnh tranh trong chu kỳ phát triển mới”, Avision Young nhận định.
Minh Quân