Tính đến cuối tháng 9/2026, dư nợ kinh doanh bất động sản của TPBank đạt 53.178 tỷ đồng, tăng 64,87% so với đầu năm. Đáng chú ý, sự gia tăng của cho vay kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh một số nhóm ngành khác ghi nhận mức giảm dư nợ trong quý III.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank, mã chứng khoán TPB) ghi nhận tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt 334.160 tỷ đồng tại ngày 30/9/2026, tăng 9,27% so với cuối năm 2025.
BCTC Q3/2026 - TPBank
Tuy nhiên, so với thời điểm cuối tháng 6, quy mô cho vay khách hàng đã giảm 3.988 tỷ đồng, tương đương 1,18%. Trong bối cảnh đó, dư nợ hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng, kéo theo sự thay đổi về tỷ trọng của lĩnh vực này trong cơ cấu tín dụng.
Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 65% sau 9 tháng
Theo thuyết minh BCTC hợp nhất quý III/2026, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản của TPBank đạt 53.178 tỷ đồng tại ngày 30/9, tăng 3.356 tỷ đồng, tương đương 6,74% so với mức 49.822 tỷ đồng cuối tháng 6.
BCTC Q3/2026 - TPBank
Trước đó, tại ngày 31/12/2025, dư nợ kinh doanh bất động sản của ngân hàng ở mức 32.255 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng đầu năm 2026, quy mô dư nợ lĩnh vực này tăng thêm khoảng 20.923 tỷ đồng, tương đương 64,87%.
Mức tăng trưởng này cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng 9,27% của tổng dư nợ cho vay khách hàng trong cùng giai đoạn.
Sự chênh lệch về tốc độ tăng trưởng khiến tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản trong tổng cho vay khách hàng liên tục mở rộng. Từ mức 10,55% cuối năm 2025, tỷ trọng này tăng lên 14,73% tại cuối tháng 6/2026 và đạt 15,91% vào cuối quý III, tương đương mức tăng 5,36 điểm phần trăm sau 9 tháng.
Đáng chú ý, trong riêng quý III, tổng dư nợ cho vay khách hàng của TPBank giảm 1,18%, trong khi dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 6,74%. Điều này cho thấy quy mô tín dụng bất động sản tiếp tục mở rộng ngay cả khi danh mục cho vay chung có sự điều chỉnh giảm.
Cơ cấu tín dụng thay đổi, dư nợ xây dựng và bán buôn bán lẻ giảm
Sự gia tăng của cho vay kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh một số nhóm ngành khác ghi nhận mức giảm dư nợ trong quý III.
Cụ thể, dư nợ cho vay xây dựng tại TPBank đạt 24.425 tỷ đồng vào cuối tháng 9, giảm 2.101 tỷ đồng, tương đương 7,92% so với cuối tháng 6. Nếu so với cuối năm 2025, dư nợ xây dựng cũng giảm khoảng 975 tỷ đồng, tương đương 3,84%.
BCTC Q3/2026 - TPBank
Tương tự, dư nợ nhóm bán buôn, bán lẻ và sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy giảm từ khoảng 34.057 tỷ đồng cuối tháng 6 xuống còn 31.464 tỷ đồng tại cuối tháng 9, tương đương mức giảm khoảng 2.593 tỷ đồng.
Trong khi đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng thêm 3.356 tỷ đồng.
Những biến động trái chiều này góp phần làm thay đổi cơ cấu dư nợ theo ngành kinh tế tại TPBank, theo hướng gia tăng tỷ trọng hoạt động kinh doanh bất động sản trong danh mục cho vay khách hàng.
Nếu cộng hai khoản mục kinh doanh bất động sản và xây dựng, tổng dư nợ đạt khoảng 77.603 tỷ đồng tại cuối quý III, tăng 1.255 tỷ đồng so với bán niên và tăng gần 19.948 tỷ đồng so với cuối năm 2025.
Tỷ trọng hai lĩnh vực trong tổng dư nợ khách hàng đạt 23,22%, cao hơn mức 18,85% tại thời điểm đầu năm.
Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 68,53% tổng dư nợ của hai ngành tại cuối tháng 9, tăng đáng kể so với mức 55,94% cuối năm 2025.
Diễn biến này cho thấy phần tăng ròng của hai lĩnh vực trong 9 tháng chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản, trong khi dư nợ xây dựng có xu hướng thu hẹp.
Nợ cần chú ý tăng hơn 34%, nợ xấu vượt 7.000 tỷ đồng
Bên cạnh những thay đổi trong cơ cấu tín dụng, chất lượng tài sản của TPBank cũng ghi nhận một số biến động trong quý III.
Theo BCTC hợp nhất, tại ngày 30/9/2026, nợ cần chú ý (nhóm 2) đạt khoảng 8.580 tỷ đồng, tăng 2.190 tỷ đồng, tương đương 34,27% so với cuối tháng 6.
BCTC Q3/2026 - TPBank
Cùng kỳ, tổng nợ xấu thuộc nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 tăng từ 6.279 tỷ đồng lên 7.029 tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 751 tỷ đồng, hay 11,96%.
Xét theo từng nhóm nợ, nợ dưới tiêu chuẩn tăng từ 2.119 tỷ đồng lên 2.609 tỷ đồng; nợ nghi ngờ tăng từ 1.800 tỷ đồng lên 1.936 tỷ đồng; nợ có khả năng mất vốn tăng từ 2.359 tỷ đồng lên 2.484 tỷ đồng.
Như vậy, cả ba nhóm nợ xấu đều tăng trong quý III, với mức tăng lớn nhất về giá trị tuyệt đối thuộc nhóm nợ dưới tiêu chuẩn.
Trong khi tổng dư nợ cho vay khách hàng giảm 1,18%, nợ xấu lại tăng gần 12%. Tỷ lệ nợ xấu nhóm 3–5 trên tổng dư nợ cho vay khách hàng theo đó tăng từ khoảng 1,86% tại cuối tháng 6 lên 2,10% tại cuối tháng 9.
Đáng chú ý, số dư dự phòng rủi ro cho vay khách hàng giảm từ khoảng 4.178 tỷ đồng tại bán niên xuống 4.008 tỷ đồng tại cuối quý III.
Theo thuyết minh biến động dự phòng, trong 9 tháng đầu năm 2026, ngân hàng đã sử dụng khoảng 1.814 tỷ đồng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng. Đây là số liệu lũy kế, không phản ánh riêng quý III.
Việc nợ xấu tăng trong khi số dư dự phòng giảm là một diễn biến cần theo dõi. Tuy nhiên, mức độ bao phủ rủi ro còn phụ thuộc vào cơ cấu nợ, tài sản bảo đảm và yêu cầu trích lập đối với từng khoản vay.
Báo cáo tài chính không cung cấp phân loại nợ xấu theo từng ngành kinh tế. Do đó, chưa đủ căn cứ xác định mức tăng nợ xấu có liên quan trực tiếp đến các khoản cho vay kinh doanh bất động sản.
Lợi nhuận quý III tăng gần 57%, chi phí dự phòng gần như đi ngang
Dù tổng dư nợ cho vay khách hàng giảm trong quý III và nợ xấu gia tăng, TPBank vẫn ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận tích cực.
Theo báo cáo kết quả hoạt động hợp nhất, lợi nhuận trước thuế quý III/2026 đạt 2.981 tỷ đồng, tăng 56,72% so với mức 1.902 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025.
BCTC Q3/2026 - TPBank
Lũy kế 9 tháng đầu năm, lợi nhuận trước thuế đạt 7.464 tỷ đồng, tăng 23,41% so với cùng kỳ.
Trong đó, thu nhập lãi thuần riêng quý III đạt 4.424 tỷ đồng, tăng 36,64% so với cùng kỳ năm trước. Đây là một trong những yếu tố hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận của ngân hàng.
Ở chiều chi phí, dự phòng rủi ro tín dụng quý III đạt khoảng 906 tỷ đồng, giảm nhẹ 0,37% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, chi phí dự phòng đạt 2.227 tỷ đồng, gần tương đương cùng kỳ 2025.
Như vậy, dù nợ cần chú ý và nợ xấu tăng so với cuối tháng 6, chi phí dự phòng ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh vẫn chưa có biến động lớn nếu so với cùng kỳ năm trước.
Nguyen Khanh