Giá bán sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% so với quý trước và tăng 36% so với cùng kỳ năm trước.
Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới. Riêng quý II đạt gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và giảm tới 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc đưa hàng ra thị trường.
Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới không còn tập trung ở khu vực nội đô mà chủ yếu dịch chuyển ra vùng ven. Khoảng 44% nguồn cung nằm ở khu vực rìa trung tâm và 48% ở khu vực ngoại thành, phản ánh xu hướng phát triển đô thị đa cực và áp lực quỹ đất ngày càng lớn tại khu vực lõi.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở số lượng nguồn cung mà ở cơ cấu sản phẩm.
Hơn một nửa nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Điều này khiến khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường và nhu cầu ở thực ngày càng lớn. Nói cách khác, thị trường vẫn có hàng nhưng phần lớn không dành cho nhóm người mua phổ thông.
Ảnh minh họa
Sự lệch pha này cũng thể hiện rõ ở thanh khoản. Trong nửa đầu năm, thị trường tiêu thụ khoảng 9.700 căn hộ, riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và giảm 45% theo năm. Khi phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khả năng hấp thụ tự nhiên suy giảm là điều khó tránh khỏi.
Điều đáng nói là giao dịch giảm nhưng giá không giảm.
Giá bán sơ cấp bình quân trong quý II đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% so với quý trước và tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Động lực chính đến từ việc hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc nhóm cao cấp và hạng sang, kéo mặt bằng giá toàn thị trường lên cao.
.png)
Trong bối cảnh đó, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. Người mua không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông mà tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, hạ tầng kết nối và khả năng gia tăng giá trị trong dài hạn. Các chủ đầu tư cũng có xu hướng ưu tiên những dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao hơn về quy hoạch, tiện ích và tính minh bạch.
Về triển vọng, Cushman & Wakefield cho rằng nguồn cung căn hộ trong trung và dài hạn sẽ tiếp tục mở rộng tại khu vực ngoại thành, phù hợp với định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội.
Trong ngắn hạn, giá bán nhiều khả năng vẫn chịu áp lực tăng do thiếu nguồn cung bình dân, nhưng về dài hạn thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn giữa nội đô và vùng ven. Khu vực trung tâm tiếp tục chịu áp lực tăng giá do quỹ đất hạn chế, trong khi ngoại thành có cơ hội duy trì mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn nhờ nguồn cung dồi dào.
Tuấn Minh