Thị trường đất nền phía Nam trong quý II/2026 tiếp tục cho thấy bức tranh phân hóa rõ nét. Nguồn cung sơ cấp có cải thiện so với cùng kỳ nhưng chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, trong khi nguồn hàng mới vẫn rất hạn chế. Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp khi nhà đầu tư duy trì tâm lý thận trọng trước mặt bằng lãi suất còn cao.
Theo báo cáo của DKRA Group, quý II vừa qua, nguồn cung sơ cấp đất nền ở TP.HCM và vùng phụ cận đạt 8.270 nền, tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, mức tăng này không phản ánh sự sôi động của thị trường bởi khoảng 93% lượng hàng đang chào bán là sản phẩm tồn kho hoặc đến từ các dự án đã mở bán từ trước.
Điều này cho thấy các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc đưa dự án mới ra thị trường, khiến nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm.
Nguồn: DKRA Group
Trong số ít nguồn hàng mới xuất hiện, Long An (cũ) tiếp tục là địa phương nổi bật khi chiếm tới 81% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Không chỉ dẫn đầu về nguồn cung, địa phương này cũng ghi nhận sức hấp thụ tốt nhất khi chiếm khoảng 68% tổng lượng giao dịch của các dự án mới mở bán.
Diễn biến này cho thấy dòng tiền vẫn ưu tiên những khu vực có quỹ đất lớn, mặt bằng giá còn tương đối hợp lý và hưởng lợi từ hạ tầng kết nối với TP.HCM.
Dù vậy, xét trên toàn thị trường, sức cầu vẫn khá yếu. Lượng tiêu thụ trong quý II chỉ đạt 350 nền, tương đương khoảng 4% trên tổng nguồn cung sơ cấp và giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, trong khi triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản chưa đủ mạnh để kích thích nhà đầu tư xuống tiền. Phần lớn khách hàng vẫn ưu tiên quan sát, chờ thêm tín hiệu tích cực về kinh tế vĩ mô cũng như khả năng cải thiện thanh khoản của thị trường.
Về giá bán, báo cáo cho biết, thị trường sơ cấp không ghi nhận nhiều biến động trong quý II. Mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao do áp lực từ chi phí phát triển dự án, chi phí vốn và giá đất đầu vào.
Nguồn: DKRA Group
Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã đẩy mạnh các chương trình ưu đãi thay vì giảm giá trực tiếp. Các chính sách phổ biến gồm chiết khấu cho khách hàng mua lần đầu, ưu đãi dành cho khách giao dịch trong thời gian nhất định, chương trình "check-in khung giờ vàng", booking không cần đặt cọc hoặc các gói hỗ trợ tài chính nhằm gia tăng thanh khoản.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại ghi nhận diễn biến tích cực hơn. Giá đất nền chuyển nhượng tăng khoảng 4% so với đầu năm 2026. Đà tăng chủ yếu tập trung ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tỷ lệ lấp đầy tốt, hạ tầng đồng bộ và sở hữu tiềm năng khai thác thương mại.
Điều này cho thấy dòng tiền trên thị trường hiện vẫn ưu tiên những sản phẩm đã hình thành giá trị sử dụng và có khả năng tạo dòng tiền hoặc gia tăng giá trị trong tương lai, thay vì các dự án mới còn nhiều yếu tố phải chờ đợi.
Theo giới phân tích, trong ngắn hạn, thị trường đất nền nhiều khả năng vẫn tiếp tục xu hướng phân hóa. Những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ được sức hút, trong khi các dự án xa trung tâm hoặc thiếu lợi thế về pháp lý sẽ còn gặp nhiều thách thức trong việc cải thiện thanh khoản.
Minh Quân