Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý II/2026 ghi nhận một nghịch lý đáng chú ý: nguồn cung liên tục gia tăng nhưng sức mua vẫn chưa theo kịp. Dù hàng chục nghìn căn hộ được tung ra thị trường, thanh khoản chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, trong khi căn hộ cao cấp và hạng sang tiếp tục gặp khó trong việc tìm kiếm người mua.
Theo báo cáo mới nhất của Avison Young, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét theo khu vực và phân khúc.
Nguồn cung vẫn dồn về Bình Dương và khu Đông
Trong quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp đang mở bán đạt gần 12.000 căn. Bình Dương và khu Đông TP.HCM tiếp tục là hai khu vực dẫn dắt thị trường khi đóng góp khoảng 60% lượng hàng mới.
Trong đó, Bình Dương vẫn giữ vai trò là nguồn cung chủ lực của phân khúc trung cấp - nhóm sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng tài chính của phần lớn người mua.
Tuy nhiên, theo Avison Young, dòng vốn và sự quan tâm của thị trường đang dần dịch chuyển sang hành lang phía Nam gồm quận 7, Nhà Bè và Cần Giờ, nơi được kỳ vọng sẽ trở thành cực tăng trưởng mới trong những năm tới.
Đơn vị này cũng dự báo giai đoạn 2027-2030, thị trường nhà ở TP.HCM mở rộng có thể đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn.
Động lực quan trọng được kỳ vọng đến từ sự phát triển của mô hình đô thị gắn với metro (TOD),cùng việc hoàn thiện các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, giúp gia tăng sức hấp dẫn của các đô thị vệ tinh.
Ảnh minh họa
Đầu cơ gần như biến mất
Điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay không nằm ở nguồn cung mà ở sự thay đổi của dòng tiền.
Theo Avison Young, thị trường thứ cấp vẫn trong trạng thái chững lại khi mặt bằng lãi suất thả nổi chưa có dấu hiệu giảm, khiến dòng vốn đầu cơ lướt sóng gần như biến mất hoàn toàn.
Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, dòng tiền đang chuyển mạnh sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê hoặc các khu vực vệ tinh có mức giá hợp lý và kết nối hạ tầng thuận lợi.
Đây được xem là giai đoạn thị trường bước vào quá trình "thanh lọc", khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính giảm dần, còn người mua có nhu cầu ở thực trở thành lực cầu chính.
Giá vẫn cao, căn hộ cao cấp bán chậm
Dù thị trường đang điều chỉnh, mặt bằng giá căn hộ vẫn ở mức cao.
Theo Avison Young, giá sơ cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện dao động từ 3.500-5.900 USD/m², riêng phân khúc siêu sang đã tiệm cận 18.000 USD/m².
Trong khi đó, Bình Dương ghi nhận mức giá khoảng 2.000-2.900 USD/m², còn Bà Rịa - Vũng Tàu dao động từ 1.800-5.200 USD/m².
Đáng chú ý, tại một số khu vực, giá bán căn hộ đã ngang bằng, thậm chí cao hơn giá đất thứ cấp xung quanh dự án.
Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình 2020 - 2026. Nguồn: Avision Young
Ở thị trường thứ cấp, áp lực chi phí vốn khiến giá căn hộ cao cấp giảm khoảng 5-8% so với đỉnh, còn khoảng 4.450 USD/m².
Tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp mới đều dưới 30%, trong khi phân khúc trung cấp đạt khoảng 28-35%, nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu mua để cho thuê.
Đáng chú ý, không chỉ Avison Young, nhiều đơn vị nghiên cứu khác cũng ghi nhận bức tranh tương tự.
Theo Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng (gồm TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sau sáp nhập) có hơn 7.150 căn mở bán mới trong quý II, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn, tăng 156% so với quý trước và khoảng 35% so với cùng kỳ năm ngoái.
Toàn thị trường tiêu thụ khoảng 7.680 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39%. Riêng khu vực nội thành TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 31%.
Knight Frank cho rằng thanh khoản vẫn chậm do nguồn cung mới chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua.
Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam cho rằng, tâm lý người mua đang chuyển mạnh từ đầu tư sang ở thực. Vì vậy, thanh khoản thời gian tới nhiều khả năng vẫn sẽ tập trung ở phân khúc trung cấp, còn các dự án cao cấp sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ.
Minh Quân